Underhållsfonden är för planerat framtida underhåll. Den ekonomiska bufferten är för oförutsedda framtida utgifter. Men hur stor ska den vara?
Kortfristig reserv
Bufferten ska kunna användas vid oförutsedda händelser under ett enstaka år, till exempel:
- plötsliga utgiftsökningar (t ex el, bränsle eller försäkring). Här avses föreningens egna utgifter, inte sådant som debiteras medlemmarna efter individuell förbrukning. I sådana fall ska medlemmarna själva stå för ökningen – då är föreningen endast betalningsförmedlare.
- skador orsakade av storm, översvämning eller maskinhaveri,
- fördröjda eller uteblivna intäkter (t ex. betalningar av statsbidrag eller uttaxeringar).
Bufferten fungerar som ett stabiliseringskonto. Den ska skydda föreningen mot att behöva göra extra uttaxeringar vid tillfälliga och oförutsedda händelser.
Buffertens storlek
En rimlig ekonomisk buffert bör motsvara mellan hälften och ett helt års genomsnittliga uttaxeringar, beroende på föreningens risknivå och anläggningens komplexitet. Variationerna beror främst på hur sårbar anläggningen är för oförutsedda kostnader. För de flesta samfällighetsföreningar är cirka 75 procent av den genomsnittliga årliga uttaxeringen en god avvägning.
Alternativt kan man utgå från den högsta uttaxeringen under de senaste tio åren. Då kan en rimlig buffert ligga på 80–90 procent av det beloppet.
Likhetsprincipen över tid
För den ekonomiska bufferten ska likhetsprincipen över tid gälla – det så kallade temporala rättviseperspektivet.
En alltför liten buffert innebär att framtida medlemmar riskerar att få bära utgiften för oförutsedda händelser, medan en alltför stor buffert innebär att nuvarande medlemmar tvingas spara åt framtiden. En väl avvägd buffert är därför inte bara ekonomiskt klok, den är också ett uttryck för intergenerationell rättvisa.
Fristående från underhållsfonden
Bufferten ska som sagt vara fristående från underhållsfonden och endast användas för att hantera oförutsedda händelser eller tillfälliga likviditetsbehov.
Underhållsfonden är däremot långsiktig och styrs av underhållsplanen. De två fonderingarna bör därför hållas helt åtskilda, både ekonomiskt och begreppsmässigt.
Ökas successivt
Om föreningen i nuläget saknar buffert bör den byggas upp successivt. En lämplig målsättning är att nå den önskade nivån inom cirka fem år. Det ger en jämnare fördelning mellan generationer av medlemmar och minskar risken för motstånd mot tillfälligt höjd uttaxering.
Styrelsen bör också informera tydligt om buffertens syfte och visa hur den växer stegvis. Det ökar förståelsen och förtroendet för förvaltningen.
Hej Björn!
I ditt blogginlägg den 14 oktober 2025 tog du upp något du kallar ”frivilliga tilläggsanläggningar” som är ett nytt begrepp för mig
Jag tror det kan underlätta för många föreningar om samfälligheterna slipper göra en ny förrättning om några fastighetsägare är eniga om någon förändring.
I din nya bok om samfälligheter (10: upplagan) har du inte skrivit något om frivilliga tilläggsanläggningar.
Du skriver i bloggen att en förening kan genomföra frivilliga tilläggsanläggningar – till exempel elbilsladdning, fiber eller gemensam brygga – och låta endast de deltagande fastigheterna stå för utgiften. I ett sådant fall är det viktigt att inbetalningar och utbetalningar för tilläggsanläggningen redovisas separat och hålls åtskilda från samfällighetsföreningens gemensamma medel.
Betyder det att en årsstämma kan godkänna att en eller flera medlemmar får bygga/anlägga en gångstig eller brygga om de betalar och underhålla den själva.
I den samfällighet jag är med i finns det några projekt som styrelsen avslår med motiveringen att det är främmande arbeten. Skulle de projekten kunna genomföras som frivilliga tilläggsarbeten?
Exempel:
1) I anläggningsbeslutet ingår en promenadstig utmed en sjö. Lantmätaren skrev i sitt beslut att stigen var klar. I verkligheten saknades en sträcka som inte var klar. En motion inlämnades in om att göra klar den resterande delen men styrelsen ansåg att det var främmande verksamhet så motionen avslogs.
2) Några medlemmar ville bredda en befintlig gångstig för att slippa gå på en bilväg.
3) Några medlemmar ville anlägga en lekplats.
4) Några medlemmar vill anlägga en 13 m lång gångbro för att komma förbi en medlems fastighet som har sin gräns utmed sjöstranden och en kort sträcka i vattnet (övrigt vatten och mark äger samfälligheten) Anläggs gångbron förkortas avståndet till föreningens badplats med cirka 800 m.
5) Några medlemmar vill bygga en omklädningshytt och sätta upp den på samfällighetens badplats.
Tacksam för dina kommentarer.
Med vänlig hälsning/Lennart
Hej Lennart! Det är kanske dumt att kalla dem anläggningar, eftersom det är alltför likt begreppet gemensamhetsanläggningar. Med “tillägg” menar jag att de måste vara totalt skilda från gemensamhetsanläggningen bildad av Lantmäteriet vid anläggningsförrättningen. Både ekonomiskt, men också geografiskt. Annars innebär de en utvidgning eller ändring i den befintliga gemensamhetsanläggningen.
Det ligger också i sakens natur att detta inte är något som ska behandlas på samfällighetsföreningens föreningsstämmor, utan det är de berörda fastighetsägarna (alla behöver inte ha delägarfastigheter i samfälligheten) som själva kommer överens om detta. Av de exempel du nämner verkar inget ligga utanför samfälligheten och är då inte tilläggsanläggningar. Jag utgår från att lekplatsen ska ligga på samfällt område.
Om det finns saker som finns i anläggningsbeslutet (en vägsträcka, en lekplats eller en gångstig), och som ännu inte finns där, är det klart att samfällighetsföreningen ska se till att anläggningsbeslutets föreskrifter fixas. Lika så om det kan tolkas som att man i anläggningsbeslutet med badplats menar att detta innefattar en omklädningshytt, kan föreningen låta bygga en sådan.
Jag rekommenderar er att diskutera detta med Lantmäteriet. Mvh Björn
En fråga om gemensamhetsanläggningar: kan man ändra ett anläggningsbeslut (i detta fall från 1973). Räcker det med majoritet vid en stämma?
Hej Ralf! Nej, det går inte. Anläggningsbeslutet kan endast ändras av Lantmäteriet, och det kostar pengar. Man kan dra ner på kostnaderna om man skickar in en så komplett ansökan som möjligt med förslag till ny lydelse och nya andelstal. Det blir också billigare om Lantmäteriet inte behöver åka ut och titta på anläggningen på plats, utan det kan bli en ren skrivbordsförrättning. Det räcker med enkel majoritet på en föreningsstämma för att samfällighetsföreningen ska kunna göra ansökan. Mvh Björn