När du deklarerar reavinsten på blankett K5 ska du även dra av utgifterna för ny- till eller ombyggnad som samfällighetsföreningen har haft. Det kan vara en vägbro, en garagebyggnad, en istallation för elladdare, en lekplats mm.

Exempel

A äger en villafastighet, som köptes år 2015. Fastigheten är en privatbostadsfastighet. Den är delägarfastighet i en samfällighetsförening. Enligt anläggningsbeslutet har var och en av de 20 deltagande fastigheterna 5 procent i andelstal för både nybyggnad och drift.

Under 2023 byggdes en bro över en å för 1 milj kr på den samfällda vägen. Tidigare hade vägen gått över ett sankt område med bara några vägtrummor, så bron räknas som en nybyggnad.

Samfällighetsföreningen finansierade brobygget genom en extra uttaxering från medlemmarna på 200.000 kr, ianspråktagande av nybyggnads- och underhållsfond med 300.000 kr, buffertkapital på 100.000 kr samt bidrag från Trafikverket på 400.000 kr.

Avsättningarna till nybyggnads- och underhållsfonden började göras år 2010.

Avdrag vid kapitalvinstbeskattningen

Vid försäljningen av fastigheten är frågan hur stort avdrag A får göra på blankett K5 för sin andel av utgiften för den nya bron.

Vid kapitalvinstbeskattningen ska delägaren behandlas som om han eller hon själv hade bekostat sin andel av den gemensamma anläggningen.

Det som täckts av bidrag faller bort

Avdragsgill förbättringsutgift är hela byggkostnaden, men bara i den mån den faktiskt har bekostats av delägarna (både de tidigare och de nuvarande). Därmed faller bidraget från Trafikverket bort. Återstår 1.000.000 – 400.000 = 600.000 kr. A:s andel är 600.000 x 5% = 30.000 kr.

Det spelar ingen roll när fondavsättningarna började

Att fondavsättningarna påbörjades redan 2010 saknar betydelse för avdragsrätten; avgörande är att medlen faktiskt användes för nybyggnaden av bron. Kapitalet som fanns i samfällighetsföreningen (fondkapital och buffertkapital) redan när A köpte fastigheten kan anses vara inprisat i fastighetens marknadsvärde vid köpet.

Att styrka avdraget inför Skatteverket

Sen är den stora frågan: Hur ska A vid en förfrågan från Skatteverket styrka sitt avdrag? SKV skriver så här (och borde rätteligen skriva “utgifter” och inte “kostnader”, men det felet är vanligt): ”Du ska kunna visa dina kostnader. Spara därför dina underlag, till exempel kvitton och fakturor.”

I samfällighetsfallet kan avdraget inte styrkas genom egna kvitton eller fakturor, utan genom handlingar som visar åtgärdens art, omfattning och fastighetens andel.

När en fastighetsförsäljare på blankett K5 drar av utgifterna för att bygga ett nytt kök är det inte så svårt att ta fram kvitton på utgifterna som man har sparat i en pärm. Men för det här brobygget har A inga kvitton, eftersom det är samfällighetsföreningen som tagit in offerter och betalat fakturorna.

I stället måste A kunna bevisa

• Att bron har byggts och den totala utgiften
• Att brobygget räknas som en nybyggnad (inte drift/underhåll)
• Den del av den totala utgiften som samfällighetsföreningen har betalat för bron (i det här exemplet 600.000 kr)
• Att fastigheten har del i gemensamhetsanläggningen och med vilket andelstal

A behöver inte visa hur mycket han eller hon har betalat i uttaxering, eftersom det saknar betydelse i sammanhanget.

Hur avdraget styrks i praktiken

Bevismaterialet bör finnas hos samfällighetsföreningens styrelse, som på begäran av A ska kunna rota fram:

• Anläggningsbeslutet med andelstalen
• Ett styrelse- eller föreningsstämmobeslut om åtgärden
• Ekonomisk redovisning som visar den totala utgiften (som kan vara fördelad på flera år)l Utgiften ska vara inklusive moms, eftersom ägaren till privatbostadsfastigheten inte är momsredovisningsskyldig
• En redogörelse för omständigheterna kring brobygget.

Förslag till förenkling för styrelsen

Att ta fram alla dessa uppgifter varje gång någon delägare säljer sin fastighet kan bli besvärligt för styrelsen. Jag föreslår därför att det tas in följande formulering i stadgarna:

Styrelsen ska årligen till delägarna lämna en sammanställning av större åtgärder på samfällighetens anläggningar samt, i förekommande fall, uppgift om delägarfastigheternas andel av utgifter för ny-, till- eller ombyggnad som kan vara av betydelse  samband med fastighetsförsäljning.

Har föreningen en webbplats kan dessa rapporter publiceras där, så att delägarna själva kan ladda ner och spara dem.

Ytterligare en fördel

En annan fördel med att göra så här är att styrelsen uppmärksammar delägarna på att dessa utgifter över huvud taget är avdragsgilla vid försäljning. Det är inte så många som känner till den här regeln. Möjligen kan det också leda till en välvilligare inställning till samfällighetsföreningens utgifter … ”en del är faktiskt avdragsgillt”.