Vad är bäst för en bostadsrättsförening, att äga marken eller att ha den med tomträtt? Hur ofta kan tomträttsavgälden höjas? Kan den belånas?
Nedanför videon ser du ett rättsfall i Högsta domstolen från 24 april 2025.
HD Dom T3706-23 Tomträttsavgäld i bostadsrättsförening
BRF Smyrna 5 i Stockholm har marken till sin byggnad med tomträtt upplåten av Statens fastighetsverk.
När tomträttsavgälden skulle omförhandlas inför en ny tioårsperiod, med start 1 oktober 2021, ville markägaren höja den årliga avgälden från 1,9 miljoner kronor till 5,5 miljoner kronor – en mycket kraftig höjning.
Föreningen vände sig till Mark- och miljödomstolen, som fastställde avgälden till 3,3 miljoner kronor.
Statens fastighetsverk överklagade till Mark- och miljööverdomstolen, som höjde beloppet till 5,0 miljoner kronor.
BRF Smyrna 5 gick då vidare till Högsta domstolen och begärde en lägre avgäld.
Högsta domstolens bedömning
HD konstaterar att det inte finns någon lagregel som direkt anger hur tomträttsavgälden ska beräknas.
Domstolen ska därför själv pröva om den föreslagna avgälden är rimlig, med utgångspunkt i två faktorer:
- Markvärdestegringen under avtalsperioden
- Ränteläget, som bör motsvara den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden
I detta fall ansåg HD att en rimlig ränta var 1,75 procent.
Med den utgångspunkten bestämde HD att den årliga tomträttsavgälden för den kommande tioårsperioden skulle vara 2,9 miljoner kronor.
Kommentar
I domen diskuterar HD den så kallade triangeleffekten – det vill säga att avgälden även ska ta hänsyn till att markvärdet ökar under avtalsperioden.
Det innebär att markägaren, vid omförhandling, ska få “igen” den värdestegring som skett sedan sist.
Fenomenet kan illustreras med följande figur:
Hej Björn,
Instämmer. Problemet är att långa tomträttsavtal numera är sällsynta. Vet ett avtal i Solna som går ut 2042 som tecknades på 99 år. Tror att föreningen idag betalar ca 6000 kr/år i avgäld. Men, om 15 år blir det troligtvis en ordentlig höjning. Idag är löptiden ofta 10/20 år, och då vet man med bestämdhet att avgälden ökar. Mvh, Mikael
Hej Mikael! Ja, så är det. Mvh Björn
Som tumregel kan man utgå från att köpeskillingen för en bostadsrätt med tomträtt ska vara lägre än i en likvärdig förening med samma läge, där man äger marken. I Smyrnas fall kostar bostadsrätter på samma gata ca 100 000 kr/kvm. Markvärde kan beräknas genom att multiplicera lägenhetens andelstal med markens senaste taxeringsvärde. Medför att köpeskillingen då bör ligga ca 30 000 kr/kvm lägre.
Hej MIkael! Jag håller inte med om att detta gäller generellt. Om tomträttsavgälden är hyfsat låg och det återstår lång tid av avtalsperioden utgör det ingen större nackdel att föreningen innehar marken med tomträtt. Och just för BRF Smyrna kom det ett avgörande i Högsta domstolen i april 2025 där markägaren inte fick igenom sitt krav på höjd tomträttsavgäld. Mvh Björn