Enligt den så kallade likhetsprincipen ska medlemmarna behandlas lika. Detta gäller även över tiden, dvs gentemot framtida medlemmar. Det kallas temporal likhetsprincip.
Likhetsprincipen är en grundbult i samfällighetsföreningens förvaltning. Den innebär att alla medlemmar ska behandlas rättvist – inte bara sinsemellan just nu, utan också över tid. Den handlar ytterst om förtroende: att alla medlemmar ska kunna känna att besluten i föreningen är sakliga, rimliga och jämlika.
Likhet och rättvisa
I en samfällighetsförening gäller den så kallade likhetsprincipen, ibland kallad rättviseprincipen. Den innebär att alla medlemmar ska behandlas lika. Det får inte vara så att vissa medlemmar gynnas på andra medlemmars bekostnad.
Detta står inte uttryckligen i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (SFL), men i 19 § står att föreningen vid förvaltningen ska tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Motsvarande bestämmelser finns i lagen om ekonomiska föreningar, som även gäller bostadsrättsföreningar.
Alla medlemmar ska så långt som möjligt behandlas lika. Med ”så långt som möjligt” menas att det i vissa fall kan finnas situationer där olika behandling ändå är objektivt rättvist.
Rättvisa i andelstal
Det är viktigt att skilja mellan den rättvisa som fastställs vid anläggningens inrättande i anläggningsbeslutet från Lantmäteriet och den likabehandling som sedan ska gälla i föreningens löpande förvaltning.
När Lantmäteriet inrättar en gemensamhetsanläggning bestäms varje fastighets andelstal enligt 15 § anläggningslagen, efter hur stor nytta fastigheten har av anläggningen och, för driftens del, hur mycket anläggningen förväntas användas av varje fastighet. Detta beslut är i sig ett uttryck för en rättvisebedömning.
Styrelsens ansvar
Likhetsprincipen enligt 19 § lagen om förvaltning av samfälligheter tar vid först därefter, i föreningens löpande verksamhet. Styrelsen ansvarar för att andelstalen och övriga regler tillämpas på ett konsekvent, sakligt och rättvist sätt, så att ingen medlem otillbörligt gynnas eller missgynnas i förvaltningen.
Om vissa fastigheter tillfälligt befrias från avgifter, får särskilda förmåner eller särbehandlas utan saklig grund, bryter föreningen mot likhetsprincipen. Men olika behandling är tillåten om den har saklig grund och ligger inom föreningens ändamål.
Likhetsprincipen är alltså inte ett krav på matematiskt lika behandling, utan på saklig och rättvis hantering inom de ramar som redan fastställts genom anläggningsbeslutet.
Frivilliga tilläggsanläggningar
Ett antal delägare i en samfällighetsförening kan genomföra vad man kanske kan kalla frivilliga tilläggsanläggningar – till exempel elbilsladdning, fiber eller gemensam brygga – och låta endast de deltagande fastigheterna stå för utgiften. I ett sådant fall är det viktigt att inbetalningar och utbetalningar för tilläggsanläggningen redovisas separat och hålls åtskilda från samfällighetsföreningens gemensamma medel. Någon av delägarna som deltar kan utses till kassör.
Det är också viktigt att dessa så kallade tilläggsanläggningar inte inkräktar på gemensamhetsanläggningen enligt anläggningsbeslutet. I så fall måste man istället vända sig till Lantmäteriet för att få till en ändring i anläggningsbeslutet.
Likhetsprincipen över tiden
Likhetsprincipen ska gälla även över tiden. Man talar ibland om ett temporalt rättviseperspektiv eller om intergenerationell rättvisa. Detta gäller både vid beslut på föreningsstämman och vid styrelsens beslut om den löpande förvaltningen.
Styrelsen får därför inte hålla nere uttaxeringen så att framtida medlemmar missgynnas genom att de tvingas ta hela smällen när ett dyrbart underhåll så småningom måste utföras. Då får framtida medlemmar bära kostnaderna för tidigare generationers användning av gemensamhetsanläggningen.
Inte heller ska styrelsen göra onödigt stora uttaxeringar nu (vilket missgynnar de nuvarande medlemmarna), för att bygga upp överdrivna reserver som kommer att gynna de framtida medlemmarna.
Båda dessa ageranden är felaktiga.
Underhållsfonden
Underhållsfonden är till för att utjämna uttaxeringarna över åren. Den bygger på en underhållsplan där framtida underhållsåtgärder förs in. Genom underhållsfonden finansieras det framtida underhållet i förväg, genom att varje år avsätta medel i utgifts- och inkomststaten enligt planen.
Kritiska medlemmar
Det förekommer att äldre medlemmar hävdar att de inte kommer att bo kvar längre än ytterligare några år. Därför vill de inte betala för något som de inte kommer att ha någon nytta av. Här är det viktigt att styrelsen påpekar att utgifterna i en samfällighet har ett evighetsperspektiv och är knutna till fastigheterna och inte till vilka människor som råkar bo där för tillfället.
En samfällighet lever längre än sina medlemmar. Rättvisa i förvaltningen handlar därför om att varje generation tar ansvar för sin del av gemensamhetsanläggningens underhåll.
Jag håller kurser om samfällighetsföreningar åt Samfälligheterna, styrelsens bästa vän. Klicka här så får du se.
Hej Björn! Först och främst tack för en otroligt intressant och informativ blogg! Jag är medlem i en samfällighetsförening där följande fråga är aktuell: I föreningen finns 50 tomter avsedda för fritidshus. I dagsläget är 30 tomter bebyggda och 20 obebyggda. De allra flesta hus är byggda under de senaste 5-8 åren. Den gemensamma vägen i området har slitits hårt av de 30 byggena, och är nu i mycket dåligt skick. Inga fonder har hittills avsatts för att underhålla vägen. Nu vill styrelsen att kommande årsstämma ska besluta att om vägen skulle bli skadad av framtida byggtrafik (dvs. när de sista 20 fastigheterna bebyggs) så ska den “ansvariga” medlemmen utan anmodan ersätta föreningen för “återställande av vägen”. Styrelsen menar att anläggningslagen gäller vid en sådan situation, men jag undrar om det inte snarare är skadeståndslagen som är aktuell om skada skulle uppstå (i detta fallet specifikt i samband med byggtrafik)? Och enligt den krävs väl uppsåt eller vårdslöshet för att ersättning ska kunna avkrävas? En annan fråga är hur man “återställer” en väg som i utgångsläget var i mycket dåligt skick, vem avgör detta? Jag undrar också om det är rimligt att hävda att byggare nummer 31 (som troligen blir jag själv), eller nummer 40 eller 50 ska hållas ansvarig för att vägen (i värsta fall) går sönder efter det att 30 byggt före dem och inget underhåll gjorts. Det skulle vara mycket intressant att få höra din syn på detta! Bästa hälsningar, Andreas B
Hej Andreas! Det5 här är ganska vanligt. I Anläggningslagen § 48a står det så här:
Om en fastighet som deltar i en gemensamhetsanläggning som avser väg tillfälligt använder anläggningen i väsentligt större omfattning än som får anses svara mot fastighetens andelstal för driftkostnaderna, är fastighetens ägare skyldig att till samfälligheten utge skälig ersättning för de kostnader som uppkommer till följd av den ändrade användningen.
Det är alltså precis så som i ert fall. Det bästa är om man i förväg kan komma överens med ägaren till delägarfastigheten om hur slitageersättningen, annars styrelsen göra en beräkning och kräva delägarfastighetens ägare. Mitt råd är att inte vara alltför hård, särskilt inte om “gamla” ägare har sluppit betala. Det är alltså anläggningslagen och inte skadeståndslagen som gäller i det här fallet. Och det är en betalning för det extra slitaget: vägen behöver inte nödvändigtvis ha fått synliga skador. Mvh Björn
Hej och stort tack för ditt svar!
Diskussionen i vår förening handlar dock inte om en avgift för slitage, utan om en anförd skyldighet för enskilda medlemmar att “återställa vägen” om en skada skulle uppstå i samband med tung byggtrafik. Anläggningslagen gäller alltså även då? Oavsett vägens dokumenterat dåliga skick, eller huruvida någon har gjort något oaktsamt eller fel?
Jag undrar också hur det kan vara förenligt med likhetsprincipen att (exempelvis) 30 av 50 medlemmar i en samfällighetsförening kan bebygga sina fastigheter (vilket alltså har lett till att vägen har blivit så dålig), utan att betala något alls för slitaget, eller sätta av medel för underhåll – och därefter genom sin majoritet på stämman bestämma att från och med nu ska de övriga 20 medlemmarna betala?
Det låter väldigt rättsosäkert?
Mvh, Andreas
Hej Andreas! Jag förstår hur du menar. Och det här är ett stort problem i samfällighetsföreningar, att upprätthålla likhetsprincipen över tid när en anläggning uppförs, eller, som i ert fall, byggnader på fastigheterna uppförs under en lång tid, och man först senare “kommer på” att medlemmarna ska vara med och betala. Jag har svårt att se att man skulle kunna nå framgång i mark- och miljödomstolen med ett klander av föreningsstämmobeslutet. Likaså att de nu byggande medlemmarna skulle kunna vägra att betala slitageavgift enbart med hänvisning till brott mot likhetsprincipen. Men de bedömningen får de berörda själva göra. Mvh Björn
Än en gång stort tack för dina svar! Mvh, Andreas
Hej Andreas! Tack själv för att du lyfter in ännu en intressant fråga i samfälligheternas värld. Ännet är väldigt stort. Mvh Björn