Massor av svenskar är medlemmar i en samfällighetsförening – ibland utan att ens veta om det. Men inte alla förstår vad det faktiskt innebär.
I den här videon går jag igenom vad lagen säger om en samfällighetsförenings befogenheter – och vad som händer om föreningen går utanför sina ramar. Lite längre ner finns två rättsfall.
Rättsfall om el- och belysning som inte fanns tidigare gick inte an
En samfällighetsförening skulle förvalta båtbryggor, båtuppläggningsplatser och parkeringsplatser. Föreningsstämman beslutade på styrelsens förslag att genomföra ett projekt med belysning och eldragning till bryggorna. Två medlemmar klandrade beslutet, eftersom de ansåg att det låg utanför gemensamhetsanläggningens ändamål, som enbart var skötsel och underhåll.
Samfällighetsföreningen vidhöll att det var ett giltigt beslut. Mark- och miljödomstolen höll dock med de klagande och samfällighetsföreningen förlorade. Ärendet gick vidare till Svea hovrätt som också ansåg att den tänkta åtgärden skulle vara främmande för samfällighetsföreningens ändamål. Föreningen överklagade slutligen till Högsta domstolen (HD). HD konstaterade att ändamålet kunde förändras med tiden, exempelvis kan en anläggning för kabel-TV ändras till internetanslutning. Men så var det inte här. Alltså fick de klagande rätt och samfällighetsföreningen förlorade.
(HD T3932-14)
Kommentar: Det framgår inte av domen hur höga rättegångskostnader samfällighetsförening (och därmed också de klagande delägarna med sin andel) blev tvungen att betala. Inte heller framgår det hur mycket osämja det blev i föreningen efter denna tvist.
Vägbeläggning med mjog godtogs
En samfällighetsförening förvaltade en ca 200 meter lång utfartsväg för nio bostadsfastigheter. Föreningsstämman beslutade att ta in offerter för upprustning och beläggning med mjog (mjukbitumenstabiliserat oljegrus). En delägare som ägde två av fastigheterna väckte talan mot föreningen och yrkade att fastighetsdomstolen skulle upphäva beslutet, som antogs även innebära att en sådan åtgärd skulle genomföras efter att offerterna kommit in. Delägaren ansåg att detta inte var underhåll, utan en nyanläggning.
Samfällighetsföreningen vidhöll sitt beslut, och Fastighetsdomstolen höll med föreningen. Delägaren överklagade till Hovrätten, och påpekade där även att henne allergiska besvär skulle förvärras om vägen skulle beläggas med oljegrus. Då skulle hon behöva flytta. Men Hovrätten gick på Fastighetsdomstolens linje och godkände samfällighetsföreningens beslut om vägbeläggning. Det sågs som en tillåten förbättring inom ramen för vägunderhåll.
(Mål nr T 529-07, Hovrätten för Nedre Norrland)
Kommentar: Allt inom samfälligheter har ett ”evighetsperspektiv”. Man tittar alltså inte på hur ett beslut påverkar just de personer som råkat bo på fastigheten just för tillfället.
I ett senare domslut från Mark- och miljööverdomstolen (F 6960-16) undanröjdes i en annan samfällighetsförening ett beslut om asfaltering för 880 000 kr.
Vi är en samfällighetsförening där det i vårt anläggningsbeslut står att anläggningen omfattar anordningar för vattenförsörjning inom detaljplan. Dricksvatten ska levereras året om i den omfattning som normalhushåll på de deltagande fastigheterna (42 st) kan förbruka. Vattnet ska hålla lägst den kvalitet som hälsomyndighet kan godkänna.
Anläggningen för vattenanordning och brunn ligger enligt anläggningsbeslut på en av de delägande fastigheterna, brunn ute på gården och vattenanordningen inne i huset (driftutrymme i ett motell). Miljö och hälsa har dock beslutat att vattnet inte får användas. Ägaren till fastigheten till motellet motsätter sig att föreningen får tillträde till utrymmet så att föreningen kan sköta vattnet.
Han hänvisar till en brunn och pumphus som finns på föreningens grönområde (annan fastighetsbeteckning). I anläggningsbeslutet står endast grönområde inom detaljplan och att hugga bort och kvista växande träd, buskar eller annan växtlighet inom ett avstånd av två meter från vägområdets ytterkant.
Styrelsen fråga är:
Får föreningen drifta och sköta den brunn och pumphus som ligger belägen på fastigheten där grönområdet är trots att det i anläggningsbeslutet står att vattenanordningen (förmånen) ligger på fastigheten där motellet ligger?
Eller måste föreningen ansöka om en omprövning av anläggningsbeslutet och ta med brunn och pumphus belägen på grönområdet innan föreningen tar över driften för denna?
Hej Helena! Det låter som om anläggningsbeslutet är olyckligt utformat, och det är inte så ovanligt. Ibland önskar de deltagande fastigheterna spara pengar vid utförandet av gemensamhetsanläggningar genom att utnyttja befintliga utrymmen (i det här fallet en del av en av delägarfastigheternas byggnader i stället för att uppföra en ny byggnad för ändamålet på samfälld mark. Då händer det ibland att en ny ägare till delägarfastigheten anser att det är ett besvärande intrång i hans eller hennes utnyttjande av sin egen fastighet.
Utan att ha sett den exakta formuleringen i anläggningsbeslutet är det svårt för mig att avgöra om ni utan vidare kan börja använda anläggningen på grönområdet. Mvh Björn
Hej Björn och tack för svar.
Ska försöka förtydliga vad det står:
Enligt anläggningsbeslutet så är ändamålet vägar, vatten och grönområde
Gemensamhetsanläggningen ska inrättas och bestå av vägar, vatten och grönområde enligt gällande detaljplan. Utrymmet för anläggningen har redovisats på förrättningskartan.
Vatten
Anläggningen omfattar anordningar för vattenförsörjning inom detaljplan. Dricksvatten ska levereras året om i den omfattning som normalhushåll på de deltagande fastigheterna kan beräknas förbruka. Vattnet ska hålla lägst den kvalitet som hälsoskyddsmyndighet kan godkänna.
Upplåtet utrymme
Till förmån för anläggningssamfälligheten (de deltagande fastigheterna)
Belastar “enskild fastighet, motellet” avseende visst område där vattenanordning och brunn finns.
Fastighetsbeteckning “grönområde” som enbart är belastad
På anläggningen upplåts det område på fastigheten “fastighetsbeteckning för grönområdet” som undantagits för vägar respektive grönområde i detaljplanen och redovisas i förrättningskartan. På “enskild fastighetsbeteckning, motellet” upplåts visst område där vattenanordningar och brunn finns. Den faktiska lokaliseringen på marken är den rättsligt gällande.
Överföring av fastighetstillbehör
De delar av anläggningen som är utförda (vägar och vatten) och som ingår i gemensamhetsanläggningen överförs från de fastigheter där de är belägna “fastighetsbeteckning för grönområde” och “fastighetsbeteckning för enskild fastighet, motellet” till de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen.
Anläggningen ska vara samfälld för dessa fastigheter.
Vi i styrelsen tolkar anläggningsbeslutet som att vi inte kan sköta brunn och vattenanläggning (pumphus) som är belägen på grönområdet (detta borrades och byggdes efter att gemensamhetsanläggningen vunnit laga kraft av den enskilda fastighetsägaren som är belastad för vatten och brunn).
Styrelsen tolkar det som att vi måste begära tillträde till den vattenanläggning och brunn som är belägna på den enskilda fastighetsbeteckningen (motellet) för att få rådighet och kunna drifta vattnet till delägande fastigheter tills vi eventuellt kan ansöka om en omprövning av förrättningen, men det tar ju tid samt måste beslutas om på en föreningsstämma först.
Tolkar vi det rätt eller?
Hej Helena! Det här är en ovanlig situation. En delägare vill, så som jag förstår det, slippa att ha gemensamhetsanläggningen på sin egen fastighet och därför uppför en motsvarande anläggning på den samfällda marken och hävdar att kravet på funktionalitet på så sätt är uppfyllt. Det är svårt att avgöra vad som är rätt och fel i den här situationen. Man kan ju inte utesluta att det är personliga motsättningar som driver den här konflikten mot att man vill följa anläggningsbeslutet bokstavligen. Å andra sidan bör man se till medlemskollektivets bästa, och om den nyare anläggningen fungerar bra, borde man kunna använda den. Jag kan inte ge något bestämt råd, utan rekommenderar er till att kontakta någon vettig person på Lantmäteriet som kan råda er. Mvh Björn
Hej Björn,
Styrelsen har varit i kontakt med Lantmäteriet och de hänvisar till att en omprövning behöver göras för att lägga till brunn och pumphus som ligger på grönområdet i anläggningsbeslutet.
Det vi i styrelsen är osäkra på är om det ändå är ok att drifta och uttaxera pengar för kostnader som uppstår gällande denna brunn och pumphus?
Medlemmarna får vattnet från denna brunn och pump idag, men den är i uselt skick och ingen som egentligen underhåller och kontrollerar vattenkvaliteten, förutom när medlem själv tar vattenprov inne i sin egen fastighet.
Problem uppstod när pumpen lade av och medlemmarna stod utan vatten, förutom den delägare som har vattnet på sin fastighet. Han valde att inte dela med sig av vattnet utan tyckte att det räckte att han hade vatten själv.
Styrelsen vill dock göra rätt och veta om det skulle vara ok att lägga pengar på pumphuset för att sköta drift och underhåll trots att det inte uttryckligen står i anläggningsbeslutet att sköta ett pumphus och brunn som är beläget, visserligen inom samfälld mark men inte på den mark som det står specificerat om i anläggningsbeslutet.
Hej Björn, intressant sida som jag stötte på när jag letade efter information om just samfälligheter. Jag är spekulant på en fastighet som enligt mäklaren säljs med 2 ha mark. På mäklarens hemsida ligger en bild som kallas fastighetskarta, med utritade gränser för marken. När jag går in i lantmäteriets karta så har ca hälften av den marken en fastighetsbeteckning som heter 1:11, och hälften heter s:2. S:2 innebär väl att det är en samfällighet som äger marken? Hur kan den säljas som del av en annan fastighet? Mäklaren gav ett minst sagt luddigt svar “jo men den hör till så du blir ägare, det tror jag nog”.
Kan det vara så att en fastighet säljs och att samfälligheten är skriven så att man blir ägare, och kan man isf bruka och använda marken hur man vill (givet att man följer andra regler naturligtvis)?
Hej Anna! Jag föreslår att du kontaktar Lantmäteriet och begär ut en kopia av ett eventuellt anläggningsbeslutet för S:2. Fråga också mäklaren om fastigheten är med i en samfällighet och be om kontaktuppgifter till samfällighetsföreningens styrelse. Mvh Björn
Hej Björn!
Vilken fantastisk kunskapsskatt för samhälligheter!
Nu till en kanske lite märklig fråga. Vi har en vägsamfällighet som ansvarar för en väg som löper genom ett antal fastigheter som i sin tur är organiserade som tomtägarföreingar. Vägsamfälligheten har alltså fastigheter från flera tomtägarförreningar knutna till sig. Lantmäteriet har gjort en förrättning och fastigheterna i respektive tomtägarförening har fått sina andelstal som varierar beroende på var fastigheterna ligger längs vägen.
Nu har en av tomtägarföreningarna haft ett årsmöte där cirka 50% av fastigheterna i den tomtägarföreningen var närvarande och beslutat att de vill dela på alla avgifterna lika som deras medlemmar skall få enligt förrättningen. De vill då att vi i vägsamfälligheten skickar en totalfaktura motsvarande det belopp som alla medlemmarna i deras tomtägarförening skulle ha betalat in om vi hade debiterat alla deras medlemmar var för sig. Sedan kommer de i sin tur ta totalbeloppet och debitera alla medlemmarna lika, dvs totalbeloppet från oss dividerat med deras medlemsantal. Den enskilda fastigheten kommer alltså inte längre att betala i enlighet med förrättning, men vi får ju exakt så mycket pengar som om var och en i tomtägarföreningen hade betalat enligt förrättningen.
Har tomtägarföreningen rätt att göra så här med tanke på att alla fastigheter inte var närvarande på deras årsmöte? Eller det kanske inte spelar någon roll om det oavsett det är fel av oss i vägsamfälligheten att “släppa iväg” faktureringen till tomtägarföreningen och inte fortsätta debitera varje fastighet i enlighet med förrättningen?
Undrar,
Lena
Hej Lena! Kul att du gillar inläggen i min blogg. Och jag ser att det hela tiden uppstår nya frågeställningar. Som din nu, intressant. Men också lite knepig. Och jag undrar vad vinsten skulle vara. För medlemmarna blir det ju inte enklare att betala till tomtägarföreningen än till samfällighetsföreningen. Dessutom tappar samfällighetsföreningen kanske förmånsrätt i fastigheterna som påtryckning ifall tomtägarföreningen inte betalar till samfällighetsföreningen. Jag antar att ni har rutiner för att debitera de enskilda fastigheterna i den tomtägarföreningen, så som ni fortfarande måste debitera de övriga medlemsfastigheterna. Jag antar att tomtägarföreningen har en medlemsavgift också, och om de vill ha denna form av “rättvisa” kan de ju ordna det genom att differentiera den medlemsavgiften så att den som har ett högre andelstal i samfällighetsföreningen betalar mindre. Och vad händer om någon medlem i tomtägarföreningen vägrar att betala? Nej, det är alltför många negativa synpunkter från mig, så att jag avråder bestämt från att gå med på det här. Mvh Björn
Hej Björn
Jag har mycket nytta av den information som samfälligheter du delar med dig av på din blogg. Till följande frågeställning har jag dock inte hittat något svar:
När vår gemensamhetsanläggningen och förening med cirka 47 medlemmar (huvudsakligen enfamiljsfastigheter) bildades 1983 ingick ett av kyrkan ägt markområde som i förrättningen avsattes som ”parkmark enligt gällande detaljplan att användas för lek, sport och bad m m.” Redan vid den föregående avstyckningen då kyrkan sålde tomtmarken till föreningens (tidigare) medlemmar avsattes samma markområde som parkmark, Även i kommunens gällande detaljplan för området är markområdet klassat som parkmark. I Lantmäteriets anläggningsbeslut ingår ovanstående mark i Sektion 3 parkmark, övriga två sektioner är vägar.
Nu vill delar av föreningens medlemmar att föreningen ska köpa marken av kyrkan för att säkerställa att den inte säljs till någon utomstående för att utvecklas till något annat diffust (kyrka, samlingslokal, bostäder etc.)
Mina frågor blir följande:
Har föreningen rätt (stöd i anläggningsbeslutet) att köpa marken?
Kan föreningen äga mark, eller vem blir vid köp ägare?
Vilken typ av majoritet på stämman behövs för att besluta om köp?
Hej Anders! Om det inte står uttryckligen i anläggningsbeslutet att ägande av mark ingår, kan föreningen inte förvärva marken. Kolla med Lantmäteriet om anläggningsbeslutet kan ändras till en rimlig kostnad.
I och för sig kan en samfällighetsförening äga mark.
För försäljning av fast egendom finns majoritetskrav, men inte för inköp. Det räcker med vanlig majoritet. Men det är styrelsen som blir ansvarig om någon väcker talan och får framgång i domstol.
Mvh Björn
Jag har en fråga som gäller en samfällighetsförening.
Om en förening i sin verksamhet lånar en sjö och planterar in fisk för att sen sälja dagskort och som sådant gå med vinst.
Måste föreningen momsa på denna försäljning.
Ponera att försäljningen uppgår till 200 000 kronor per år.
Hej Magnus! Om det inte uttryckligen står i anläggningsbeslutet att samfälligheten ska syssla med sådant, får samfällighetsföreningen inte göra det du föreslår. Styrelsen kan bli skadeståndsskyldig om den ändå gör det. Det är moms på försäljning av fiskekort. Mvh Björn
Om en klagande medlem förlorar i domstol, får då den klagande medlemmen betala rättegångskostnaderna? Hur ser det i ett sånt fall?
/Dag
Hej Dag! Ja, det är den förlorande parten som måste betala både sina egna och motpartens kostnader för juridiskt ombud. Det kan bli dyrt, och därför rekommenderar jag alltid arga medlemmar att sova på saken och inte förhastat väcka talan i domstol. Mvh!
Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. 37 § Inträder fastighet i bestående samfällighet, skall ägaren förpliktas att utge ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 39 § beräknat överskott som tillföres honom genom anslutningen.
Fråga: Istället för att betala ut ersättning enligt andelstal till delägare kan styrelsen fatta beslut att ersättningsbeloppet stannar i föreningens kassa och därigenom kommer samtliga delägare tillgodo? Eller måste ett sådant beslut tas på en föreningsstämma (ordinarie eller extra)?
Hej Håkan! Jag antar att du menar formuleringarna i anläggningslagen, och inte i lag om förvaltning av samfälligheter. I lagen finns inte angivet hur pengarna ska fördelas, utan det är Lantmäteriet som enlig §42a i samband med ändringen av anläggningsbeslutet bestämmer hur mycket som ska betalas och även hur det ska betalas. Grundregeln är att det är de enskilda delägarna som ska få pengarna i förhållande till deras andelstal. Att tvångsmässigt låta den inträdande delägaren i stället betala till samfällighetsföreningen kan knappast varken föreningsstämman eller styrelsen ta, trots att, som du säger, pengarna kommer samtliga delägare tillgodo. Man kan ju tänka sig en delägare som står i begrepp att sälja sin fastighet och därmed önskar casha in pengarna nu. Risken finns alltså att någon klandrar beslutet och begär skadestånd, såvida inte samtliga delägare är överens om beslutet. Är det små belopp kan det vara lättare att nå en sådan överenskommelse. Mvh Björn