Det är främst fyra saker som avgör värdet på en bostadsrätt.
- Bostadsrättens månadsavgift. Hur hög den aktuella månadsavgiften är får du reda på redan i annonsen. Men du bör också med ledning av uppgifterna i årsredovisningen bedöma risken för en höjd månadsavgift framöver.
- Läget. Det kan du lätt konstatera genom att titta på en karta. Nära till affärer, allmänna kommunikationer, skolor mm.
- Hur lägenheten ser ut inuti (bänkskivor, balkong, ytor, hiss mm). Detta kan du själv titta på vid visningen. Det har betydelse för att avgöra hur mycket du måste lägga ner på renovering.
- Bostadsrättsföreningens ekonomi. Denna kan du få fram genom att titta på årsredovisningen, som mäklaren ska kunna ge dig, antingen på papper eller digitalt. En dålig ekonomi leder ofta till höjda månadsavgifter framöver.
Alla är överens
Mäklare, bankfolk och spekulanter, ja alla är överens om att bostadsrättsföreningens ekonomi är viktig för att få en bild av bostadsrättens värde. Men alla är också överens om att det är svårt att tolka årsredovisningen, även om man är ekonom.
Vad är bra och vad är dåligt?
Det finns ett tjugotal viktiga saker som du kan gräva fram ur årsredovisningen. En del är ganska enkla att få fram, såsom kassaflödet. Men vad är ett bra kassaflöde? Vad är godtagbart och vad är riktigt uselt. För att avgöra det krävs att du ställer kassaflödet mot andra uppgifter.
Skiftande kvalitet
En del årsredovisningar är alldeles utmärkta, medan andra saknar viktiga uppgifter, En del är rent felaktiga. Det kan bero på okunskap, men någon gång beror det på att styrelsen har anledning att försköna föreningens ekonomi. Detta går att upptäcka om man vet var man ska leta.
Det kan vara att man bokför reparationer som investeringar, för att de inte ska belasta resultatet. Detta kan du upptäcka om du tittar på flerårsöversikten och märker att reparationskostnaderna plötsligt har sjunkit.
Äkta eller oäkta förening
Ibland ser jag att föreningen påpekar att den är en äkta förening och framhäver det som en kvalitetsstämpel. Men det är bara en skattemässig term, och det kan i vissa lägen skattemässgit vara en fördel att föreningen är oäkta.
Förlust och kassaflöde
Du måste ha klart för dig att det inte behöver vara så negativt om resultaträkningen i en bostadsrättsförening visar en förlust. Betydligt viktigare är att kassaflödet är positivt, eller åtminstone i balans. Från 2023 har man därför infört att det är obligatoriskt för alla bostadsrättsföreningar att upprätta en kassaflödesanalys. Den är en del av årsredovisningen.
Kommande blogginlägg
I kommande blogginlägg kommer jag att ge flera tips om vad du ska titta på i årsredovisningen.
Förutom årsredovisning finns det ytterligare och kanske en av de viktigaste frågorna . STAMMBYTE! Jag ägde en bostadsrätt på Gärdet i Stockholm i 20 år som jag sålde för två år sedan. Vi gjorde s k relining av stammarna för 10 år sedan, det håller inte längre. Nu tog styrelsen ett beslut om att göra stambyte i fastigheten. Kostnad 20 miljoner!! Jo hejdu! De pengarna fanns inte i föreningen och att låna upp 20 mille på banken, inte det lättaste. Speciellt som vi misstänkte att räntehöjningar var på gång.
Jag sålde direkt, och det är nog ett av de klokaste beslut jag tagit i mitt liv. Det var dessutom en övernattningsetta, så jag behövde den inte längre.
Hej Roland! Jag delar din uppfattning fullständigt. Av de ca 15 informationspunkter i årsredovisningen som indikerar risken för höjda månadsavgifter är stambytet en av de viktigaste. Om fastigheten är över 30 år gammal och man inte kan utläsa några stambyten, finns risken. Om det i förvaltningsberättelsen framgår att ett stambyte nyligen har genomförts bli risken noll i detta avseende. Och ibland kan man utläsa att ett stambyte planeras i en mer eller mindre nära framtid. Så ditt beslut att sälja bostadsrätten var klokt, såvida du inte ansåg att den var värd att behålla trots ökad månadsavgift på grund av stambytet. Det finns ju grund för att anta att bostadsrättens värde höjdes med argumentet att ett stambyte nyligen hade genomförts. Mvh Björn