Två styrelser kan ha samma siffror framför sig – och ändå fatta olika beslut om månadsavgiften. Varför? En ny studie om hur styrelser faktiskt resonerar ger en inblick i det mänskliga bakom matematiken.

Matematiska analyser

Det har gjorts många studier om vilka faktorer som påverkar månadsavgiften i en bostadsrättsförening. I vår app Polletten använder vi sex mätvärden för att bedöma risken för framtida avgiftshöjningar. Sådana analyser är i huvudsak matematiska och tar sällan hänsyn till hur styrelsen faktiskt resonerar när beslutet ska fattas. Hur människorna i styrelsen tänker.

Alfred Rustas, uppsatsförfattare

Mänskligt resonemang

Så när studenterna Edvin Erlandsson och Alfred Rustas på Högskolan i Gävle frågade om jag kunde tänka mig att ge dem råd inför deras examensuppsats om bostadsrättsföreningar var jag avvaktande positiv. Men när jag fick veta ämnet ökade mitt intresse betydligt. De ville undersöka hur styrelsen i en bostadsrättsförening resonerar när den sätter månadsavgiften. Två styrelser kan ha samma ekonomiska underlag framför sig – och ändå fatta olika beslut.

Intervjuer

Studenterna intervjuade tio ordföranden i bostadsrättsföreningar i Gävleborg – sju män och tre kvinnor. Det är möjligt att någon annan än ordföranden är tongivande i en styrelse, men man valde att fokusera på ordförandena. Intervjuerna visade att beslut om månadsavgiften inte enbart är ekonomiska. De påverkas också av erfarenhet, riskbedömningar, prioriteringar och andra mer subjektiva faktorer.

Att föreningarna ligger i samma geografiska område ser jag inte som en svaghet.  Mänskligt beslutsfattande följer sannolikt liknande mönster oavsett var i landet styrelsen verkar. Samtidigt slipper man här ta hänsyn till strukturella skillnader mellan storstad och mindre orter.

Styrelsens val

En bostadsrättsförening ska i princip inte drivas med vinst. Månadsavgiften ska bestämmas enligt självkostnadsprincipen, det vill säga täcka föreningens kostnader men inte mer än så. Detta ger dock inget entydigt svar på vilken avgiftsnivå styrelsen bör välja. Här krävs strategiska avvägningar.

Alternativ till att höja månadsavgiften kan vara att öka föreningens belåning eller att skjuta upp underhållsåtgärder. Styrelsen måste förhålla sig till föreningens ekonomiska situation, som ibland motiverar en högre avgift. Samtidigt påverkar besluten medlemmarnas privatekonomi. En låg månadsavgift lämnar mer kvar i plånboken – och kan dessutom bidra till ett högre pris när bostadsrätten säljs.

Det är styrelsen som beslutar om månadsavgiften – inte föreningsstämman. Styrelsen kan ändra avgiften när som helst och med hur stort belopp som helst. Styrelsen behöver inte motivera sitt beslut inför medlemmarna. Om medlemmarna är missnöjda återstår i praktiken att kalla till stämma och välja en ny styrelse.

Avgiftsstrategi

Alla ordförandena tycker att en genomtänkt avgiftsstrategi är viktig, men beskriver samtidigt avgiften som ett känsligt område. De flesta vill undvika kraftiga höjningar och arbetar i stället med successiva mindre justeringar.

En intressant aspekt är att låga månadsavgifter höjer priset på bostadsrätterna. Den som framöver köper en bostadsrätt i föreningens hus måste betala ett högre pris, vilket i sin tur innebär större lån och högre räntekostnader.

För den som ska köpa en bostadsrätt är slutsatsen tydlig: en låg månadsavgift är inte alltid ett tecken på stabil ekonomi. Det krävs en genomlysning av föreningens ekonomi för att bedöma risken för framtida avgiftshöjningar. Exempelvis genom en analys i Polletten.

Buffert

Flera av föreningarna har som mål att ha en ekonomisk buffert för oförutsedda utgifter på ett belopp som motsvarar tre månadsavgifter.

Underhållsplan

Samtliga föreningar arbetar med en underhållsplan som sträcker sig 50 år framåt. Planen fungerar både som en påminnelse om nödvändiga åtgärder och som underlag för hur mycket som bör sättas av till underhållsfonden.

Tyvärr brister många underhållsplaner i kvalitet, vilket gör dem mer eller mindre oanvändbara som grund för en stabil utveckling av månadsavgiften.

Förvaltare

I de bostadsrättsföreningar som har tekniska och ekonomiska förvaltare, exempelvis från HSB och Riksbyggen) får styrelsen ett professionellt stöd. Det skapar administrativ stabilitet – men kan också medföra att styrelsens egen kompetens utvecklas i mindre omfattning.

Ändra medlemmarnas beteende

En del av styrelsens uppdrag är att påverka medlemmarnas beteende. Det gäller särskilt energianvändningen. Genom bättre ventilation och tydlig information kan man minska problemet med att vädra samtidigt som elementen står på för fullt. Flera föreningar övervägde även att införa individuell mätning och debitering av värme i lägenheterna för att minska energikostnaderna.

Länk till uppsatsen

Så här vänligt tackade författarna mig i förordet:

Vi vill även passa på att tacka Björn Lundén som har varit en stor inspiratör och en extra hand med sin kunskap om bostadsrättsföreningar. Din kunskap och rådgivande möten har varit till stor hjälp i arbetet.