Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren i sin objektbeskrivning ange bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning uttryckt i kronor.
Här förklarar Björn Lundén vad det innebär – och vad det inte innebär. Det är ett av måtten för att kunna bedöma bostadsrättsföreningens ekonomi.
Räntebärande skulder
Börja med bostadsrättsföreningens räntebärande skulder, i praktiken föreningens banklån. Dessa finns på två ställen i balansräkningen. Under långfristiga skulder förstås, men det finns också ett belopp under kortfristiga skulder. Där står den del av samma banklån som ska betalas (amorteras) inom ett år efter bokslutsdagen.
Andra räntebärande skulder än banklån förekommer knappast i en bostadsrättsförening.
Räntebärande tillgångar
Därefter beräknar du de räntebärande tillgångarna. Förutom bankmedel kan det vara avräkningskonto hos HSB eller liknande, finansiella placeringar samt överskott på skattekonto.
Nettoskulden
Skillnaden mellan räntebärande skulder och räntebärande tillgångar är nettoskuldsättningen i hela bostadsrättsföreningen. För att få fram nettoskuldsättningen för den aktuella bostadsrätten multiplicerar du beloppet med bostadsrättens andelstal i föreningen. Detta kan mäklaren räkna ut själv eller använda något mäklarprogram
Negativ nettoskuldsättning
I sällsynta fall kan bostadsrättsföreningen sakna skulder så att det uppstår något som man har valt att kalla negativ nettoskuldsättning. Detta faktum ska i så fall anges i objektbeskrivningen, men något tal ska inte redovisas.
Bostadsrättshavaren kan inte bli betalningsskyldig för beloppet …
Formuleringar som ”bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning” eller ”den del av bostadsrättsföreningens totala lån som indirekt belastar den enskilda bostadsrätten kan felaktigt leda tanken till att bostadsrättshavaren kan bli personligen betalansvarig för beloppet om bostadsrättsföreningen går omkull. Men så är det inte. Som medlem ansvarar man aldrig för föreningens skulder.
… däremot kan bostadsrättens värde gå förlorat
Om föreningen går i konkurs förvandlas bostadsrätten till en hyresrätt. Då blir bostadsrättens värde noll – medan bostadsrättshavarens egna banklån naturligtvis finns kvar.
Det är det verkliga risktagandet i en skuldsatt bostadsrättsförening.
Koppling till nyckeltalet skulder per kvadratmeter
Ett obligatoriskt nyckeltal som enligt Bokföringsnämnden ska finnas med i årsredovisningen för en bostadsrättsförening är föreningens skulder per kvadratmeter. Detta värde brukar ligga bara fem procent över nettoskuldsättningen, så man kan tycka att det borde räcka med föreningens skulder per kvadratmeter för att bedöma föreningens ekonomi.
Ska du köpa en bostadsrätt? Då är det klokt att kolla bostadsrättsföreningens ekonomi först. Det kan du göra med Polletten, en app som jag är med och utvecklar – och som du som läsare av min blogg får testa helt gratis.
En bostadsrättsförenings årsredovisning är full av siffror och facktermer som kan vara svåra att tolka. I Polletten har vi kokat ner allt till sex tydliga mätvärden, var och en markerad grön, gul eller röd, beroende på hur bra värdet är. Du får också ett sammanfattande betyg på en skala från 1 till 10. Här är ett exempel på en analys. Den här föreningen har mycket bra ekonomi, vilket helhetsbetyget 8 visar. Det enda dåliga mätvärdet är energikostnaden, de övriga är bra eller okej.
Polletten är inte bara för dig som ska köpa en bostadsrätt. Den är också användbar för dig som sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening och vill ha en snabb koll på hur det står till i din egen förening.
Så här enkelt är det:
- Logga in med ditt google-konto eller e-postadress och lösenord.
- Plocka fram bostadsrättsföreningens årsredovisningen i pdf-format till din dator eller din telefon.
- Ladda upp rapporten i appen.
- Se mätvärdena direkt – och se vad. som är bra, okej eller dåligt. Och totalbetyget.
Hej Björn, jo, om föreningen går med kraftig förlust kan Sparande bli negativt. Inträffar när posten Årets resultat är mer negativ än posten Avskrivningar.
Avskrivningar 1 000 000 kr
Årets resultat –1 500 000 kr
Fastighetsyta 5000 kvm
Här blir nyckeltal Sparande faktiskt -100 kr/kvm. Bör undvikas.
Hej Mikael! I teorin ja. Men det är otroligt osannolikt att en bostadsrättsförening ska ha så dålig ekonomisk planering att årsavgifterna inte ens täcker de löpande utgifterna. Mvh Björn
Hej,
intressant att indirekt nettoskuldsättning kan bli negativ, såväl som positiv, men då anta värdet noll.
Det finns nu ett annat tal (nyckeltal Sparande) som också kan bete sig underligt, då det kan anta såväl negativt som positivt värde, vid s k justering. Men det är ju något som lekmannen kan ha svårt att förstå, om Sparande ena året blev -300 kr/kvm och det andra året blev +350 kr/kvm. Här är det negativa talet ibland något riktigt positivt.
Hej Mikael! Min uppfattning är att nyckeltalet Sparande inte kan bli negativt. Möjligen i något konstruerat extremfall som inte har med verkligheten att göra. Mvh Björn