Nu ska en bostadsrättsförenings årsredovisning visa kassaflödet. Det är ett bra verktyg för att bedöma bostadsrättsföreningens ekonomi

Från räkenskapsår som börjar 1 januari 2023 ändrades bestämmelserna för bostadsrättsföreningar i årsredovisningslagen. Bland annat är det nu obligatoriskt för en bostadsrättsförening att ha med en kassaflödesanalys i den obligatoriska årsredovisningen. För de bostadsrättsföreningar som har kalenderår som räkenskapsår blir det från och med årsredovisningen per 2023-12-31.

Två metoder

Bokföringsnämnden ger exempel på kassaflödesanalys enligt två metoder. Den indirekta metoden utgår från årets resultat enligt resultaträkningen och så räknar man baklänges genom att eliminera och lägga till olika poster tills man kommer fram till kassaflödet. Med den direkta metoden räknar man framlänges och utgår från delar av resultaträkningen och balansräkningen. Båda metoderna ska ge samma kassaflöde.

Av någon anledning använder praktiskt taget alla bostadsrättsföreningar (eller snarare deras ekonomiska förvaltare) den indirekta metoden. Möjligen kan det vara för att Bokföringsnämnden har den först i sin vägledning. Men Bokföringsnämnden uttalar inte någon rekommendation om den ena eller den andra.

Tre delar

Kassaflödet ska visas i tre delar, kassaflödena från den löpande verksamheten, från investeringsverksamheten och från finansieringsverksamheten. Sammanlagt blir det årets totala kassaflöde.

I ett företag är detta meningsfullt, men i en bostadsrättsförening som har några år på nacken sysslar man knappast med vare sig investeringar eller finansieringar i någon större skala, utan det är den löpande verksamheten, typ månadsavgifter minus driftskostnader som är det viktigaste.

Det totala kassaflödet per kvadratmeter

Så jag föredrar att som mätvärde använda det totala kassaflödet. Och för att det ska vara jämförbart mellan bostadsrättsföreningar av olika storlek dividerar jag med antalet kvadratmeter yta i huset eller husen.

Jag har gjort en analys av ett antal bostadsrättsföreningars årsredovisningar och med detta som underlag kommit fram till att 300 kr i positivt kassaflöde/kvm eller mer är ett bra värde och att ett negativt kassaflöde är ett dåligt värde. Allt däremellan är hyfsat bra (normalt).

Så här beräknar jag kassaflödet i en bostadsrättsförening

I den här beräkningen bortser jag från mindre poster, som brukar vara oförändrade mellan åren, som fordringar på månadsavgifter samt leverantörsskulder.

• Jag utgår från årets resultat.
• Därefter ökar jag med avskrivningarna, eftersom de inte medför några pengar in eller ut.
• Om bostadsrättsföreningen har gjort några investeringar i ny-, till- eller ombyggnad som redovisats i balansräkningen minskar jag med detta belopp.
• Och så minskar jag med amorteringarna, eftersom de innebär pengar som går ut, fastän de inte påverkar resultatet.
• Om bostadsrättsföreningen har tagit nya lån ökar jag med dessa.

Därefter framkommer det totala kassaflödet, som jag dividerar med ytan, som framgår av förvaltningsberättelsen. Kassaflödet kan vara positivt, noll eller negativt. Ett negativt kassaflöde är inte bra, det hörs på namnet.

Exempel på kassaflödesanalys