Samfällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar av kommunalteknisk natur eller annars av större värde  och är inrättad för småhusfastigheter (typ villor och fritidshus) ska avsätta medel till en fond för att säkra underhåll och förnyelse av gemensamhetsanläggningen (underhållsfond). Dessutom ska styrelsen upprätta en underhålls- och förnyelseplan, där det ska framgå hur man ska räkna ut fondavsättningarna. Fonderingen är ett sätt att smeta ut stora utgifter för underhåll mellan åren, så att inte de som råkar bo i delägarfastigheterna just vid tidpunkten för underhållet måste stå för hela notan.

För vilka gemensamhetsanläggningar gäller kravet?

I lagens förarbeten samt på Lantmäteriets webbsida finns följande exempel:

• VA- och fjärrvärmenät
• Förbindelseleder
• Lek- och grönområden
• Simbassänger
• Gemensamma lokaler
• Sophanteringsanläggningar
• Tennisbanor
• Garage
• Parkeringsutrymmen
• Båtplatser

Inget krav för enklare anläggningar

Det finns inget krav på underhållsfond och underhållsplan för enklare anläggningar, exempelvis:

• Enklare ledningar för sommarvatten
• Mindre enskilda vägar och bryggor
• En mindre installation t ex av bredband.

Det finns inget fastställt maxbelopp, utan styrelsen får själv avgöra var som ska räknas som ett större värde.

Men det är inget som hindrar att samfällighetsföreningar som har en mindre gemensamhetsanläggning frivilligt har en underhållsfond och gör en underhållsplan. Detta bör i så fall tas in i stadgarna. Jag bedömer att en sådan stadgepunkt ska kunna godkännas av Lantmäteriet. Dock ska det såklart finnas ett framtida underhållsbehov för anläggningen.

Ordet fond har tre betydelser

Det råder en viss förvirring om vad en sådan fond egentligen är. Förvirringen beror delvis på att ordet fond på svenska har tre betydelser:

• Dels typ aktiefond, räntefond och pensionsfond, dvs en sorts tillgång jämställt med pengar på banken.
• Dels en avsättning (reservering) för exempelvis framtida underhåll eller för framtida garantiåtaganden, dvs en sorts skuld. Skillnaden mellan en skuld och en avsättning är att en skuld är i förhållande till en specifik motpart, medan en avsättning inte har någon sådan.
• För att ytterligare komplicera det hela har vi de skattemässiga begreppen periodiseringsfond och expansionsfond som man kan använda för skatteplanering i enskild näringsverksamhet. Dessa är varken tillgångar eller skulder. Det finns bara i vissa fall en latent skatteskuld.

Exempel med ett garage

Men tillbaka till underhållsfonden i en samfällighetsförening. Vi kan ta följande exempel: En samfällighetsförening med tio villafastigheter som delägare har en gemensam garagebyggnad med tio garageplatser. Styrelsen har beräknat att om fem år måste taket på garagebyggnaden renoveras, och denna åtgärd kommer att kosta 500 000 kr. Man ska alltså sätta av 100 000 kr per år i fem år till underhållsfonden. Hur ska detta hanteras och bokföras?

Samfällighetsföreningen i exemplet är inte bokföringsskyldig

Vi börjar med att undersöka om samfällighetsföreningen är bokföringsskyldig enligt bokföringslagen. Föreningen bedriver ingen näringsverksamhet, utan är en helt vanlig anläggningssamfällighet. Då finns det bara en situation där bokföringsskyldighet inträder. Det är om värdet av samfällighetsföreningens tillgångar överstiger 1,5 milj kr. De enda tillgångar en sådan här föreningar har är vanligtvis bankmedel, samt möjligen några verktyg och liknande utrustning, man brukar ta en gräsklippare som exempel, fast där är värdet försumbart.

Den här föreningen har bankmedel på 138 000 kr, så man ligger långt under gränsen för bokföringsskyldighet. Föreningen måste därför bara föra någon sorts räkenskaper så att revisorn och medlemmarna kan se var som har hänt under året. I slutet av året gör föreningen en årssammanställning. Den ska inte kallas årsbokslut eller årsredovisning, för i så fall ska bestämmelserna i bokföringslagen respektive årsredovisningslagen till punkt och pricka, och det är onödigt komplicerat.

Inom parentes kan jag nämna att min gissning är att mindre än tio procent av Sveriges samfällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar är bokföringsskyldiga. Det finns dock ingen officiell statistik över detta.

Underhållsplan

I och med det framtida underhållet av garagetaket inom en inte alltför avlägsen framtid ska samfällighetsföreningen upprätta en underhålls- och förnyelseplan. Den kan göras relativt enkel och där ska finnas upplysningar för att kunna bedöma fondavsättningarnas storlek. I det här fallet att man om fem år kommer att ha en utgift på 500 000 kr för att renovera garagetaket. I kassan har man 138 000 kr, men detta är en buffert som styrelsen bedömer att man måste ha till löpande utgifter.

Detta leder till att man varje år i fem år måste uttaxera 100 000 kr ”extra” från de nuvarande medlemmarna för att inte den stora utgiften ska drabba enbart dem som är medlemmar just när renoveringen görs. Det är detta rättviseperspektiv som är själva idén med fondavsättningen.

Så här kan styrelsen skriva i sin ekonomiska redogörelse för år 2025.

Styrelsen upprättade år 2022 en underhållsplan för garagebyggnaden. Där framgår att taket måste renoveras år 2027 och att utgiften beräknas till 500 000 kr. I underhållsfonden, som ingår i föreningens bankmedel avsätts varje år 100 000 kr, vilket ingår i utgifts- och inkomststaten (budgeten) och därmed ingår i uttaxeringen från medlemmarna. I underhållsfonden finns nu 300 000 kr. För år 2025 ska ytterligare 100 000 kr fonderas, och likaså för år 2026, så att det 2027, när åtgärden ska vidtas, finns 500 000 kr.

Stadgarna

Enligt samfällighetslagen ska en samfällighetsförenings stadgar innehålla uppgifter om grunderna för avsättningen till underhållsfond. Det står bara så, och det finns ingen närmare beskrivning. I förarbetena till lagen (Prop 1973:160) står bara att några generella lagbestämmelser om avsättning till underhållsfonden knappast kan ges, utan stadgarna får bestämma.

Inom parentes kan nämnas att i propositionen ser man att lagstiftaren kan synas ha missuppfattat det där med fond. Det står så här: ”Avsättning till fond ej får ske i sådan omfattning att föreningen i praktiken kommer att syssla med kapitalförvaltning.” Det är dock självklart att omotiverade och omfattande fonderingar inte får göras. Detta kommer medlemmarna förhoppningsvis inte att godta, och därmed inte godkänna utgifts- och inkomststaten är den framläggs på föreningsstämman.

Lantmäteriet har gett ut normalstadgar för samfällighetsföreningar, I § 12 står så här: ”Styrelsen ska upprätta en underhålls- och förnyelseplan. Den ska in­nehålla de upplysningar som är av betydelse för att fondavsätt­ningar­nas storlek ska kunna bedömas.”

Så långt är allt väl, men dessutom står det så här:

”Till föreningens underhålls- och förnyelsefond ska årligen av­sättas minst [skriv in beloppet] kronor.”

Vad då minsta belopp? Det visar att man inte begriper hur fonderingen fungerar. Ska man sätta av medel även om man inte har något framtida underhåll? Eller ska man skriva in ”noll” i rutan? Eller ska man stryka den formuleringen i sina stadgar?

Även om man inte har det i stadgarna

Vad händer då om man inte har något om grunderna för fondavsättningen i stadgarna och inte heller har gjort någon underhållsplan? Jo, enligt Hovrätten mål nr T259-12 har föreningen ändå skyldighet att göra fondavsättningar och låta dessa ingå i uttaxeringen från medlemmarna. Felet att inte ha med punkten i stadgarna ska inte medföra ytterligare ett fel, som innebär orättvisa mellan dem som är medlemmar nu och senare.

Om föreningen är bokföringsskyldig

Om föreningen är bokföringsskyldig enligt bokföringslagen ska styrelsen upprätta ett årsbokslut enligt bokföringsnämndens vägledning för årsbokslut BFNAR 2017:3. Enligt denna ska underhållsfonden inte finnas med i balansräkningen, eftersom Bokföringsnämnden (BFN) anser att detta varken är en redovisningsteknisk skuld eller en avsättning. I stället ska styrelsen lämna information om storleken på fonden i en tilläggsupplysning.

Så här skriver BFN: En samfällighetsförening som enligt 19 § andra stycket lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter ska avsätta medel till en fond för att säkerställa underhåll och förnyelse ska lämna upplysning om storleken på fonden.

Exempel:

Utifrån en bedömning av föreningens underhålls- och förnyelseplan gör föreningen en årlig reservering till fonden på 100 000 kr. Vid räkenskapsårets ingång har föreningen ett eget kapital på 1 900 000 kr varav        1 700 000 kr är underhålls- och förnyelsefond. Förening har under räkenskapsåret utfört underhåll för 895 000 kr. Räkenskapsårets underskott uppgår till 800 000 kr.

Utgifter för utfört underhåll redovisas i resultaträkningen. Reservering till underhålls- och förnyelsefond görs genom att en del av årets överskott avskiljs inom eget kapital. Även ianspråktagande av fonden görs inom eget kapital. Eftersom andra poster än de som finns i uppställningsformen inte får läggas till i årsbokslutet redovisas underhålls- och förnyelsefonden i posterna Eget kapital vid räkenskapsårets början, Årets resultat och Eget kapital vid räkenskapsårets slut i balansräkningen. Däremot kan föreningen ha olika konton inom eget kapital i sin bokföring.

Så här ser det ut i årsbokslutet.